Cazando mitos ¿a mayor ocupación, más rentabilidad?
¿Puede un activo al 70% de ocupación ser más rentable que uno al 95%)
Siempre que se habla de activos turísticos o de alta rotación de huéspedes, se asocia el éxito a contar con una alta ocupación. En los telediarios de Semana Santa o Navidad solo escuchamos hablar de “ocupaciones un 5% superiores al año pasado, un éxito alcanzar el 90% de ocupación”, “somos el segundo país más visitado del mundo”…
Pero, ¿y si no todo es la ocupación? Los factores que contribuyen a la rentabilidad de un activo de alta rotación (sin llegar a los hoteles, que cuentan con más vías de ingresos y una estructura de personal muy diferente) son principalmente tres:
- Ocupación
- Tarifa
- Estancia media
Si nos centramos en el tercer factor, la estancia media puede hacer variar la rentabilidad de forma sustancial, pues de ella depende la cantidad de intervenciones sobre cada activo, esto es, limpiezas, mantenimientos, aprovisionamiento de amenities, etc.
Estas intervenciones son de esas con un alto impacto en el leakage del activo, pues pueden suponer un importe elevado sobre la tarifa diaria.
Es resumen, a misma tarifa y ocupación, si se generan estancias más largas, menos veces repondremos, menos veces limpiaremos y una menor rotación implicará un menor mantenimiento.
Por tanto, no nos quedemos con la ocupación, pues siendo una variable importante, no es única en su impacto sobre la rentabilidad de un activo.
Y entonces, ¿cómo hago que mis huéspedes se queden más? ¿Cómo consigo menos visitas de pocos días y más de semanas?
Pero, ¿y si no todo es la ocupación? Los factores que contribuyen a la rentabilidad de un activo de alta rotación (sin llegar a los hoteles, que cuentan con más vías de ingresos y una estructura de personal muy diferente) son principalmente tres:
- Ocupación
- Tarifa
- Estancia media
Si nos centramos en el tercer factor, la estancia media puede hacer variar la rentabilidad de forma sustancial, pues de ella depende la cantidad de intervenciones sobre cada activo, esto es, limpiezas, mantenimientos, aprovisionamiento de amenities, etc.
Estas intervenciones son de esas con un alto impacto en el leakage del activo, pues pueden suponer un importe elevado sobre la tarifa diaria.
Es resumen, a misma tarifa y ocupación, si se generan estancias más largas, menos veces repondremos, menos veces limpiaremos y una menor rotación implicará un menor mantenimiento.
Por tanto, no nos quedemos con la ocupación, pues siendo una variable importante, no es única en su impacto sobre la rentabilidad de un activo.
Y entonces, ¿cómo hago que mis huéspedes se queden más? ¿Cómo consigo menos visitas de pocos días y más de semanas?