¿Dónde acaba el "living"?
El sector del “living”, en claro auge dentro del mercado de inversión inmobiliario en los últimos años, muestra una evolución alcista consistente en nuestro país desde 2019.
Según datos de CBRE, la inversión en activos residenciales para alquiler (BTR y PRS), “Coliving”, residencias de estudiantes y senior living se ha situado entre cerca de los 4.500 millones de euros, lo que ha supuesto casi uno de cada cuatro euros invertidos en el conjunto del sector de Real Estate (c. 18.000 millones en 2022).
En términos absolutos, este volumen de inversión ha supuesto un crecimiento aproximado del 50% sobre las cifras de 2021 (c. 3.000 millones), el doble de lo registrado en 2019 (más de 2.000 millones) y cerca de 4 veces más que la media del período 2016-2018.
Adicionalmente al segmento del “Living” entendido como forma de vida, hay otros segmentos inmobiliarios que dan servicio a las estancias o alojamientos temporales de corta o media estancia, tanto de ocio como profesionales. Estos serían los hoteles y los apartamentos turísticos que, en un país como el nuestro dónde el turismo es uno de los pilares de la economía, vuelven a generar un gran interés después de la pandemia sufrida.
Mientras que el mercado hotelero es un sector absolutamente consolidado, más de 875 mil habitaciones en más de 16 mil establecimientos según datos del INE, y mayoritariamente institucionalizado en cuanto a su propiedad, el segmento de Apartamentos y Viviendas Turísticas, considerado como una inversión alternativa, todavía presenta un alto grado de atomización y, por tanto, un mayor potencial de consolidación en relación a la oferta.
Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, el total de Viviendas y Apartamentos Turísticos en nuestro país superaba ligeramente, en agosto de 2022, la cifra de 311 mil unidades, 15 mil unidades más que en el mismo mes de 2021 y 10 mil menos que en agosto de 2020, primera fecha en que se elaboró esta estadística.
Del total reseñado, un 51% (aprox. 158 mil) están en manos de empresas de explotación turística y serían los denominados Apartamentos Turísticos, mientras que el 49% restante estaría fundamentalmente en manos de particulares o pequeños inversores.
Esto supone, en relación con la última estimación de parque de viviendas español (c. 26 millones de viviendas en 2021), que apenas un 1,2% de las viviendas españolas se destinan al alojamiento, fundamentalmente en régimen de corta estancia.
Por el lado de la demanda, y conforme también a los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística en relación al uso de este tipo de activos, la evolución es creciente y muestra un importante potencial de desarrollo. En el caso de los turistas no residentes, entre el 12% y el 15% son usuarios de las viviendas/apartamentos de alquiler mientras que, en el caso de los españoles, casi en el 23% de los viajes realizados en alojamientos de mercado han optado por pernoctar en viviendas/apartamentos turísticos.
Estas cifras muestran como las viviendas turísticas van progresivamente situándose como una competencia clara a los hoteles. Sobre todo, frente a aquellos hoteles que no destaquen por ser establecimientos de lujo, tematizados (spa, golf, parques de ocio…) o que ofrezcan estancias con experiencias singulares para sus clientes.
Para el resto de los hoteles, los viajeros de ocio tienen en las viviendas o apartamentos turísticos una alternativa cada vez más extendida, tanto en destinos urbanos o vacacionales, pues aportan soluciones como:
• Ubicaciones singulares proporcionadas por no tener limitación normativa tan clara como los hoteles, que solo pueden encontrase sobre uso terciario.
• Ser apartamentos independientes con una superficie, por término medio, muy superior a la que podríamos disfrutar en un hotel y que permite, por ejemplo, disfrutar de un único alojamiento en viajes turísticos en familia a un precio muy competitivo.
• Contar con un equipamiento doméstico muy similar al de una vivienda habitual, como son cocinas completas con menaje y utensilios, así como pequeño salón-comedor equipado.
• Disponer, en algunos casos, de algunos servicios comunitarios que faciliten y permitan el disfrute de los usuarios de vacaciones como pueden ser: Wifi 5G, gimnasio, piscina, lavandería o cafetería.
Además, los apartamentos o viviendas turísticas también se convierten en alternativa para viajeros profesionales. Pueden dar una satisfactoria respuesta a los requerimientos de una demanda profesional a la que le permite disfrutar los nuevos modelos de trabajo, fuera de su lugar de residencia habitual. Ofrece ventajas como la flexibilidad en su contratación y en un entorno más confortable para la vida diaria en períodos más largos que en un hotel.
Como principales retos a los que se enfrenta el segmento de viviendas turísticas pueden considerarse:
• Como en cualquier segmento inmobiliario en fase de consolidación, el primer interés se produce por parte de inversores que buscan producto ya consolidado, bien por ubicaciones o estado de gestión de los activos y sobre el que exigen rentabilidades más “core”. Esto origina una fuerte presión de la demanda sobre un escaso producto existente, siendo necesario para el desarrollo futuro de estos segmentos el que aparezca un capital, con mayor apetito al riesgo, que busque la inversión en un producto de mayor valor añadido, pero con una mayor rentabilidad requerida.
• Para poder facilitar y potenciar la inversión necesaria en este segmento es imprescindible contar con regulaciones específicas, claras y estables pensada en poder ofrecer el mejor servicio posible a los usuarios. Esto supone ser exigentes con que la oferta en mercado cumpla de forma estricta la normativa de aplicación, pero también facilitar y agilizar la tramitación urbanística de proyectos que cumplan con la normativa de forma que se permita la puesta en mercado de un producto adecuado y suficiente a la demanda existente en un segmento tan crítico para nuestra economía.
Por último, y siendo un modelo de gestión como negocio, es crítico no sólo el construir una oferta adecuada para los requerimientos de la demanda sino también el desarrollo de compañías de gestión que sean capaces de operar estos activos de forma eficiente, con el apoyo de una tecnología B2B y B2C escalable y enfocada a optimizar el mejor resultado posible para la relación propiedad y usuario.
Ante la consolidación de operadores especialistas en apartamentos, ¿convivirán los hoteles y cadenas actuales con este nuevo formato o veremos hoteleros reconvertir parte de su oferta? ¿existirán operadores de apartamentos del tamaño y marca como NH, Tryp o Meliá con llegada al gran público?
En términos absolutos, este volumen de inversión ha supuesto un crecimiento aproximado del 50% sobre las cifras de 2021 (c. 3.000 millones), el doble de lo registrado en 2019 (más de 2.000 millones) y cerca de 4 veces más que la media del período 2016-2018.
Adicionalmente al segmento del “Living” entendido como forma de vida, hay otros segmentos inmobiliarios que dan servicio a las estancias o alojamientos temporales de corta o media estancia, tanto de ocio como profesionales. Estos serían los hoteles y los apartamentos turísticos que, en un país como el nuestro dónde el turismo es uno de los pilares de la economía, vuelven a generar un gran interés después de la pandemia sufrida.
Mientras que el mercado hotelero es un sector absolutamente consolidado, más de 875 mil habitaciones en más de 16 mil establecimientos según datos del INE, y mayoritariamente institucionalizado en cuanto a su propiedad, el segmento de Apartamentos y Viviendas Turísticas, considerado como una inversión alternativa, todavía presenta un alto grado de atomización y, por tanto, un mayor potencial de consolidación en relación a la oferta.
Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, el total de Viviendas y Apartamentos Turísticos en nuestro país superaba ligeramente, en agosto de 2022, la cifra de 311 mil unidades, 15 mil unidades más que en el mismo mes de 2021 y 10 mil menos que en agosto de 2020, primera fecha en que se elaboró esta estadística.
Del total reseñado, un 51% (aprox. 158 mil) están en manos de empresas de explotación turística y serían los denominados Apartamentos Turísticos, mientras que el 49% restante estaría fundamentalmente en manos de particulares o pequeños inversores.
Esto supone, en relación con la última estimación de parque de viviendas español (c. 26 millones de viviendas en 2021), que apenas un 1,2% de las viviendas españolas se destinan al alojamiento, fundamentalmente en régimen de corta estancia.
Por el lado de la demanda, y conforme también a los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística en relación al uso de este tipo de activos, la evolución es creciente y muestra un importante potencial de desarrollo. En el caso de los turistas no residentes, entre el 12% y el 15% son usuarios de las viviendas/apartamentos de alquiler mientras que, en el caso de los españoles, casi en el 23% de los viajes realizados en alojamientos de mercado han optado por pernoctar en viviendas/apartamentos turísticos.
Estas cifras muestran como las viviendas turísticas van progresivamente situándose como una competencia clara a los hoteles. Sobre todo, frente a aquellos hoteles que no destaquen por ser establecimientos de lujo, tematizados (spa, golf, parques de ocio…) o que ofrezcan estancias con experiencias singulares para sus clientes.
Para el resto de los hoteles, los viajeros de ocio tienen en las viviendas o apartamentos turísticos una alternativa cada vez más extendida, tanto en destinos urbanos o vacacionales, pues aportan soluciones como:
• Ubicaciones singulares proporcionadas por no tener limitación normativa tan clara como los hoteles, que solo pueden encontrase sobre uso terciario.
• Ser apartamentos independientes con una superficie, por término medio, muy superior a la que podríamos disfrutar en un hotel y que permite, por ejemplo, disfrutar de un único alojamiento en viajes turísticos en familia a un precio muy competitivo.
• Contar con un equipamiento doméstico muy similar al de una vivienda habitual, como son cocinas completas con menaje y utensilios, así como pequeño salón-comedor equipado.
• Disponer, en algunos casos, de algunos servicios comunitarios que faciliten y permitan el disfrute de los usuarios de vacaciones como pueden ser: Wifi 5G, gimnasio, piscina, lavandería o cafetería.
Además, los apartamentos o viviendas turísticas también se convierten en alternativa para viajeros profesionales. Pueden dar una satisfactoria respuesta a los requerimientos de una demanda profesional a la que le permite disfrutar los nuevos modelos de trabajo, fuera de su lugar de residencia habitual. Ofrece ventajas como la flexibilidad en su contratación y en un entorno más confortable para la vida diaria en períodos más largos que en un hotel.
Como principales retos a los que se enfrenta el segmento de viviendas turísticas pueden considerarse:
• Como en cualquier segmento inmobiliario en fase de consolidación, el primer interés se produce por parte de inversores que buscan producto ya consolidado, bien por ubicaciones o estado de gestión de los activos y sobre el que exigen rentabilidades más “core”. Esto origina una fuerte presión de la demanda sobre un escaso producto existente, siendo necesario para el desarrollo futuro de estos segmentos el que aparezca un capital, con mayor apetito al riesgo, que busque la inversión en un producto de mayor valor añadido, pero con una mayor rentabilidad requerida.
• Para poder facilitar y potenciar la inversión necesaria en este segmento es imprescindible contar con regulaciones específicas, claras y estables pensada en poder ofrecer el mejor servicio posible a los usuarios. Esto supone ser exigentes con que la oferta en mercado cumpla de forma estricta la normativa de aplicación, pero también facilitar y agilizar la tramitación urbanística de proyectos que cumplan con la normativa de forma que se permita la puesta en mercado de un producto adecuado y suficiente a la demanda existente en un segmento tan crítico para nuestra economía.
Por último, y siendo un modelo de gestión como negocio, es crítico no sólo el construir una oferta adecuada para los requerimientos de la demanda sino también el desarrollo de compañías de gestión que sean capaces de operar estos activos de forma eficiente, con el apoyo de una tecnología B2B y B2C escalable y enfocada a optimizar el mejor resultado posible para la relación propiedad y usuario.
Ante la consolidación de operadores especialistas en apartamentos, ¿convivirán los hoteles y cadenas actuales con este nuevo formato o veremos hoteleros reconvertir parte de su oferta? ¿existirán operadores de apartamentos del tamaño y marca como NH, Tryp o Meliá con llegada al gran público?