El mercado del alquiler en España
El progresivo desarrollo experimentado en los últimos años por distintos segmentos residenciales que conforman el denominado Living, como el Build to Rent (BTR), el Private Rented Sector (PRS) o el co-living, ha venido avalado por la explosión del mercado de alquiler como régimen de tenencia y forma de vida de los hogares en nuestro país.
Las dos fuentes principales de información de las que disponemos para conseguir aproximarnos a las cifras de hogares que optan por el alquiler en España, que son los Censos de Población y Vivienda (periodicidad decenal) y la Encuesta de Condiciones de Vida (anual) ambos elaborados por el INE, muestran en nuestro país que, desde el pico inmobiliario de 2007, el alquiler ha experimentado un crecimiento sostenido y parece que imparable, al menos a corto plazo.
Los datos relativos al régimen de tenencia de los hogares se desglosan en Propiedad, Alquiler a precio de mercado, Alquiler inferior a precio de mercado (incluyendo la renta antigua) y cesión gratuita de vivienda (el hogar no paga alquiler porque la vivienda ha sido facilitada por algún familiar o persona no miembro del hogar, por una institución, empresa u otros).
Conforme a los últimos datos publicados en la Encuesta de Condiciones de Vida, en España el volumen de hogares que residen en alquiler alcanza el 18% del total: un 15,2% en alquiler a precio de mercado y un 2,8% en alquiler inferior a precio de mercado. Esto supone que casi 2,9 millones de hogares vivían en alquiler a precio de mercado (más de 1,1 millones respecto a la cifra de 2007) y algo más de 500 mil lo hacían también en alquiler, pero a precio inferior a mercado (volumen ligeramente inferior al registrado en 2007).
Centrándonos en el alquiler a precio de mercado, podemos observar muy distintos resultados tanto en términos geográficos, como por nacionalidad de la persona de referencia del hogar o por el tipo de hogar:
Geográficamente se observan muchas diferencias por comunidades autónomas. Así, mientras Baleares, Cataluña, Canarias y la Comunidad de Madrid superan el 20% de sus hogares que viven en alquiler a precios de mercado (peso superior en más de un 33% al reflejado en la media nacional), en el extremo opuesto Extremadura, País Vasco o Galicia registran unas cifras medias inferiores al 10%.
Comparando con el año 2007 (+66% de crecimiento en datos nacionales) las comunidades donde más han crecido porcentualmente los hogares en alquiler a precio de mercado han sido Cantabria y Castilla La Mancha (incrementos superiores al 130%) seguidas por Andalucía (+85%), Madrid (+78%) y Cataluña (+72%).
Por nacionalidad de la persona de referencia del hogar también se observan comportamientos muy dispares. Así, mientras la media de hogares en alquiler a precio de mercado a nivel nacional es del 15,2%, en el caso de los hogares donde la persona de referencia es española este porcentaje desciende muy significativamente hasta el 10,8%. Por el contrario, en el caso de los hogares donde la persona de referencia es extranjera este régimen de vida oscila entre el 57% para los hogares extranjeros de la UE y el casi 67% para los hogares extranjeros de fuera de la UE.
No obstante, comparando de nuevo con los datos de 2007 es necesario señalar que, si bien en el caso de los extranjeros se han registrado incrementos ligeros en estos porcentajes (4 p.p. para los extranjeros de la UE y 2 p.p. en el caso de los extranjeros de fuera de la UE) el gran cambio se ha producido en el caso de los hogares españoles que prácticamente han doblado porcentualmente su peso en alquiler, pasando del 5,7% en 2007 al 10,8% de 2021.
Por último, por tipo de hogar señalar que son los hogares con niños dependientes los que muestran mayores porcentajes de hogares viviendo en alquiler a precio de mercado: 27% en el caso de hogares con un adulto, casi un 18% en hogares con dos adultos y casi un 20% en Otros tipos de hogares con niños dependientes. Por el contrario, en los hogares con 2 o más personas sin niños dependientes, las cifras de alquiler son sensiblemente inferiores a la media nacional, en torno al 11%. Por último, en el caso de los hogares de una persona las cifras de alquiler son ligeramente superiores a la media (16,5% frente al 15,2% de media global).
Respecto a 2007, han sido los hogares con 2 adultos y niños dependientes los que han experimentado un mayor crecimiento, en términos porcentuales (del 9,3% al 17,6%), seguidos por los de una persona (del 11,4% al 16,5%).
Resulta muy interesante observar con estos datos que, de los 2,9 millones de hogares que viven en alquiler a precios de mercado, más de 1,6 millones son de hogares con hijos (monoparentales o en pareja) y han sido dos de los tipos de hogar que en este período han experimentado un mayor crecimiento en el peso del alquiler de vida.
Si comparamos las cifras españolas con los últimos datos publicados por Eurostat, la media europea (UE-27) de hogares en alquiler a precio de mercado en 2020 era del 20,4%, en torno a 5 p.p. superior a la media española.
Considerando las proyecciones de hogares del INE en nuestro país para los próximos 15 años (2022-2037) que estiman que se superarán ligeramente los 22,5 millones de hogares en 2037, situarnos en unas cifras en el entorno del 20% de hogares en alquiler a precio de mercado en 2037 implicaría que 4,5 millones de hogares en nuestro país optarían por esta fórmula de vida, 1,6 millones más que en 2021.
Estas cifras muestran un enorme potencial de desarrollo de este segmento residencial, aunque hay que analizar, detalladamente y con espíritu crítico, no solo voluntarista, cuánto de capacidad real hay para el desarrollo de un parque español de viviendas en alquiler que pueda satisfacer a la potencial demanda y sus necesidades (tipo de vivienda, tipo de hogar, localización, precios…).
Por todo ello, y dando por hecho el desarrollo incuestionable del alquiler como una forma de vida cada vez más adoptada por un número mayor de hogares (por razones voluntarias o “filosóficas” o bien forzadas por limitaciones o restricciones económicas), cuando queramos acometer un proyecto inmobiliario residencial destinado al alquiler es imperativo analizar con detalle tanto los vectores geográficos como los relativos al tipo de demanda (nacional/extranjero; hogares unipersonales/familias con hijos) a la que nos queremos dirigir para tratar de obtener los mejores resultados posibles, ya que todos tendrán distintas necesidades específicas a satisfacer.
Los datos relativos al régimen de tenencia de los hogares se desglosan en Propiedad, Alquiler a precio de mercado, Alquiler inferior a precio de mercado (incluyendo la renta antigua) y cesión gratuita de vivienda (el hogar no paga alquiler porque la vivienda ha sido facilitada por algún familiar o persona no miembro del hogar, por una institución, empresa u otros).
Conforme a los últimos datos publicados en la Encuesta de Condiciones de Vida, en España el volumen de hogares que residen en alquiler alcanza el 18% del total: un 15,2% en alquiler a precio de mercado y un 2,8% en alquiler inferior a precio de mercado. Esto supone que casi 2,9 millones de hogares vivían en alquiler a precio de mercado (más de 1,1 millones respecto a la cifra de 2007) y algo más de 500 mil lo hacían también en alquiler, pero a precio inferior a mercado (volumen ligeramente inferior al registrado en 2007).
Centrándonos en el alquiler a precio de mercado, podemos observar muy distintos resultados tanto en términos geográficos, como por nacionalidad de la persona de referencia del hogar o por el tipo de hogar:
Geográficamente se observan muchas diferencias por comunidades autónomas. Así, mientras Baleares, Cataluña, Canarias y la Comunidad de Madrid superan el 20% de sus hogares que viven en alquiler a precios de mercado (peso superior en más de un 33% al reflejado en la media nacional), en el extremo opuesto Extremadura, País Vasco o Galicia registran unas cifras medias inferiores al 10%.
Comparando con el año 2007 (+66% de crecimiento en datos nacionales) las comunidades donde más han crecido porcentualmente los hogares en alquiler a precio de mercado han sido Cantabria y Castilla La Mancha (incrementos superiores al 130%) seguidas por Andalucía (+85%), Madrid (+78%) y Cataluña (+72%).
Por nacionalidad de la persona de referencia del hogar también se observan comportamientos muy dispares. Así, mientras la media de hogares en alquiler a precio de mercado a nivel nacional es del 15,2%, en el caso de los hogares donde la persona de referencia es española este porcentaje desciende muy significativamente hasta el 10,8%. Por el contrario, en el caso de los hogares donde la persona de referencia es extranjera este régimen de vida oscila entre el 57% para los hogares extranjeros de la UE y el casi 67% para los hogares extranjeros de fuera de la UE.
No obstante, comparando de nuevo con los datos de 2007 es necesario señalar que, si bien en el caso de los extranjeros se han registrado incrementos ligeros en estos porcentajes (4 p.p. para los extranjeros de la UE y 2 p.p. en el caso de los extranjeros de fuera de la UE) el gran cambio se ha producido en el caso de los hogares españoles que prácticamente han doblado porcentualmente su peso en alquiler, pasando del 5,7% en 2007 al 10,8% de 2021.
Por último, por tipo de hogar señalar que son los hogares con niños dependientes los que muestran mayores porcentajes de hogares viviendo en alquiler a precio de mercado: 27% en el caso de hogares con un adulto, casi un 18% en hogares con dos adultos y casi un 20% en Otros tipos de hogares con niños dependientes. Por el contrario, en los hogares con 2 o más personas sin niños dependientes, las cifras de alquiler son sensiblemente inferiores a la media nacional, en torno al 11%. Por último, en el caso de los hogares de una persona las cifras de alquiler son ligeramente superiores a la media (16,5% frente al 15,2% de media global).
Respecto a 2007, han sido los hogares con 2 adultos y niños dependientes los que han experimentado un mayor crecimiento, en términos porcentuales (del 9,3% al 17,6%), seguidos por los de una persona (del 11,4% al 16,5%).
Resulta muy interesante observar con estos datos que, de los 2,9 millones de hogares que viven en alquiler a precios de mercado, más de 1,6 millones son de hogares con hijos (monoparentales o en pareja) y han sido dos de los tipos de hogar que en este período han experimentado un mayor crecimiento en el peso del alquiler de vida.
Si comparamos las cifras españolas con los últimos datos publicados por Eurostat, la media europea (UE-27) de hogares en alquiler a precio de mercado en 2020 era del 20,4%, en torno a 5 p.p. superior a la media española.
Considerando las proyecciones de hogares del INE en nuestro país para los próximos 15 años (2022-2037) que estiman que se superarán ligeramente los 22,5 millones de hogares en 2037, situarnos en unas cifras en el entorno del 20% de hogares en alquiler a precio de mercado en 2037 implicaría que 4,5 millones de hogares en nuestro país optarían por esta fórmula de vida, 1,6 millones más que en 2021.
Estas cifras muestran un enorme potencial de desarrollo de este segmento residencial, aunque hay que analizar, detalladamente y con espíritu crítico, no solo voluntarista, cuánto de capacidad real hay para el desarrollo de un parque español de viviendas en alquiler que pueda satisfacer a la potencial demanda y sus necesidades (tipo de vivienda, tipo de hogar, localización, precios…).
Por todo ello, y dando por hecho el desarrollo incuestionable del alquiler como una forma de vida cada vez más adoptada por un número mayor de hogares (por razones voluntarias o “filosóficas” o bien forzadas por limitaciones o restricciones económicas), cuando queramos acometer un proyecto inmobiliario residencial destinado al alquiler es imperativo analizar con detalle tanto los vectores geográficos como los relativos al tipo de demanda (nacional/extranjero; hogares unipersonales/familias con hijos) a la que nos queremos dirigir para tratar de obtener los mejores resultados posibles, ya que todos tendrán distintas necesidades específicas a satisfacer.