Serviced y corporate apartments: el uso de la tecnología y la importancia de la gestión profesional
Dentro del concepto de Living, entre el flex, el coliving y otras alternativas, surgen las figuras de corta y media estancia como conceptos de gran relevancia y con cada vez mayor peso en nuestro mercado. En un país como España, segunda potencia turística a nivel mundial y en el que esta actividad es una de las principales fuentes de riqueza, la gestión de alquileres de corta estancia se configura como una alternativa cada vez más consolidada al mercado hotelero.
Además de la puesta en explotación de viviendas ociosas por parte de propietarios particulares, cada vez coge más peso el análisis de esta forma de gestión de los inmuebles por parte de propietarios profesionales y de inversores más institucionales que, fundamentalmente por el desarrollo cada vez mayor del turismo urbano, ven esta alternativa como una oportunidad para aumentar la rentabilidad de sus portfolios.
Si bien es cierto que la gestión de arrendamientos en corta estancia puede arrojar unos resultados muy interesantes para un propietario, superiores a los del alquiler de larga estancia, es necesario hacer constar una serie de factores relevantes a la hora de afrontar este tipo de gestión:
• Necesidad de conocer las normativas que recogen las particularidades de gestión de este tipo de activos en cada ámbito geográfico. Si bien es cierto que esto a priori puede parecer una limitación, no es más que una realidad habitual a la que los operadores inmobiliarios ya están acostumbrados en nuestro país para otros tipos de asset class, como por ejemplo los comerciales.
• La flexibilidad del alquiler de corta estancia implica una mayor gestión en la comercialización de este tipo de activos, sobre el que hay que buscar la optimización del binomio precio y ocupación para que generen unos ingresos brutos que permitan soportar el mayor escandallo de costes que para la propiedad supone esta forma de gestión. Por eso es crítico contar tanto con un sistema de fijación de precios dinámico que, a través de herramientas de Big Data y diseño de algoritmos, permita fijar las mejores tarifas para cada momento, aprovechando los picos de alta ocupación y siendo competitivos en los momentos más valle de la explotación. Del mismo nivel de importancia es el uso de herramientas tecnológicas que faciliten el “late check in” y que permitan una comercialización “on line” que capture la demanda de “last minute” sin lastrar la experiencia del cliente ni suponer costes de una estructura 24x7.
• La rotación de usuarios de este tipo de inmuebles implica una mayor intensidad de gestión frente al arrendamiento de larga estancia donde el inquilino permanece más estable en el inmueble. Esta mayor gestión debe poder optimizarse con el uso de herramientas tecnológicas unificadas, que generen un track de seguimiento al gestor y que además permitan:
Reducir el coste de los suministros (luz, agua, gas…) que, a diferencia del arrendamiento de larga estancia, en el alquiler de corta estancia son abonados por la propiedad. Es importante la implantación de IoT a través de soluciones domóticas, como el 5G, detectores de presencia y de uso de instalaciones de climatización, que además de permitir la optimización de este tipo de gastos contribuirá a mejorar la sostenibilidad de los inmuebles.
Mejorar la gestión operativa, intra y entre estancias, de este tipo de alquileres. La mayor rotación y uso de las instalaciones por distintos usuarios generan indudablemente una mayor necesidad de mantenimiento del inmueble en perfectas condiciones de comercialización y uso. Las principales partidas son (i) una impecable limpieza, que genere una gran impresión al huésped a su llegada, (ii) un correcto mantenimiento de las instalaciones y (iii) la gestión inmediata de cualquier incidencia, que permita una buena estancia a los usuarios.
El uso de una tecnología que permita al gestor tener integrado a los distintos resolutores de estas actividades hace mucho más eficiente en tiempo y forma la resolución de los problemas o necesidades que le puedan surgir al cliente.
Por último, y al tratarse de clientes que, normalmente, no son grandes conocedores de la ciudad a la que llegan, la posibilidad de ofrecer servicios adicionales (transfer, alimentación, alquiler de vehículos, reservas de espectáculos o restaurantes, servicios de guía o baby-sitter…) permite mejorar la calidad de su estancia, una mejor experiencia e incluso, para la propiedad, la monetización adicional de parte de estos encargos. Todo esto solo puede ser ofrecido si contamos con una plataforma donde se pueda producir la interacción directa del usuario con los proveedores de estos servicios, también integrados en ésta.
Aunque en la mayoría de los casos se asocia el alquiler de corta estancia con usos vacacionales, la realidad es que, sobre todo en entornos urbanos, los apartamentos turísticos pueden tener adicionalmente un uso profesional o de media estancia para formación, actividades comerciales o desplazamientos profesionales de entre uno a seis meses, ya que ofrecen flexibilidad en su contratación y un entorno más confortable (mayor amplitud, equipamiento y mobiliario doméstico, posibilidad de servicios comunitarios…) que un hotel y a un precio muy competitivo según temporada.
De vital importancia en la gestión de activos es el uso de estas herramientas por parte de gestores profesionales, y es que son las personas las que hacen que la tecnología resulte de provecho. De nada sirve una plataforma sin los recursos que coordinen, busquen mejoras y soluciones y asesoren a la propiedad de forma constante. Igualmente, la experiencia cliente de uso de los apartamentos no será la misma ni fidelizará sin la implicación de un buen gestor que interprete el feedback del cliente, implante mejoras y resuelva problemáticas.
Las herramientas nos ayudan a industrializar, a fijar procesos, a que no se nos escape nada, pero el interés, el conocimiento y la capacidad de resolución debe estar en manos de las personas.
En resumen, y siendo el segmento de alquiler de corta y media estancia uno de los que mas potencial desarrollo cuenta actualmente dentro del Flex Living, hay que destacar la importancia e intensidad de la gestión que requiere tal explotación, permitiendo que un buen momento de mercado o una moda sea de verdad un formato perdurable en el tiempo.
Para maximizar los resultados se debe combinar experiencia inmobiliaria (conocimiento de mercado, potencial de ubicaciones de corta o media versus larga estancia, pricing, canales de comercialización…) con el apoyo necesario de herramientas tecnológicas que permitan una interacción completa e integrada desde el usuario, el gestor y los terceros intervinientes en todo el proceso de gestión.
Es por ello que la apuesta de Mitra por la tecnología está basada en el conocimiento del mercado y la experiencia de los profesionales en la gestión de activos, lo que nos permite pivotar el uso de los activos gestionando desde el corto plazo al alquiler tradicional, pasando por diferentes formatos, siempre con el inquilino y la propiedad en el centro de la gestión, generando fidelidad en uno y rentabilidad en el otro.
Si bien es cierto que la gestión de arrendamientos en corta estancia puede arrojar unos resultados muy interesantes para un propietario, superiores a los del alquiler de larga estancia, es necesario hacer constar una serie de factores relevantes a la hora de afrontar este tipo de gestión:
• Necesidad de conocer las normativas que recogen las particularidades de gestión de este tipo de activos en cada ámbito geográfico. Si bien es cierto que esto a priori puede parecer una limitación, no es más que una realidad habitual a la que los operadores inmobiliarios ya están acostumbrados en nuestro país para otros tipos de asset class, como por ejemplo los comerciales.
• La flexibilidad del alquiler de corta estancia implica una mayor gestión en la comercialización de este tipo de activos, sobre el que hay que buscar la optimización del binomio precio y ocupación para que generen unos ingresos brutos que permitan soportar el mayor escandallo de costes que para la propiedad supone esta forma de gestión. Por eso es crítico contar tanto con un sistema de fijación de precios dinámico que, a través de herramientas de Big Data y diseño de algoritmos, permita fijar las mejores tarifas para cada momento, aprovechando los picos de alta ocupación y siendo competitivos en los momentos más valle de la explotación. Del mismo nivel de importancia es el uso de herramientas tecnológicas que faciliten el “late check in” y que permitan una comercialización “on line” que capture la demanda de “last minute” sin lastrar la experiencia del cliente ni suponer costes de una estructura 24x7.
• La rotación de usuarios de este tipo de inmuebles implica una mayor intensidad de gestión frente al arrendamiento de larga estancia donde el inquilino permanece más estable en el inmueble. Esta mayor gestión debe poder optimizarse con el uso de herramientas tecnológicas unificadas, que generen un track de seguimiento al gestor y que además permitan:
Reducir el coste de los suministros (luz, agua, gas…) que, a diferencia del arrendamiento de larga estancia, en el alquiler de corta estancia son abonados por la propiedad. Es importante la implantación de IoT a través de soluciones domóticas, como el 5G, detectores de presencia y de uso de instalaciones de climatización, que además de permitir la optimización de este tipo de gastos contribuirá a mejorar la sostenibilidad de los inmuebles.
Mejorar la gestión operativa, intra y entre estancias, de este tipo de alquileres. La mayor rotación y uso de las instalaciones por distintos usuarios generan indudablemente una mayor necesidad de mantenimiento del inmueble en perfectas condiciones de comercialización y uso. Las principales partidas son (i) una impecable limpieza, que genere una gran impresión al huésped a su llegada, (ii) un correcto mantenimiento de las instalaciones y (iii) la gestión inmediata de cualquier incidencia, que permita una buena estancia a los usuarios.
El uso de una tecnología que permita al gestor tener integrado a los distintos resolutores de estas actividades hace mucho más eficiente en tiempo y forma la resolución de los problemas o necesidades que le puedan surgir al cliente.
Por último, y al tratarse de clientes que, normalmente, no son grandes conocedores de la ciudad a la que llegan, la posibilidad de ofrecer servicios adicionales (transfer, alimentación, alquiler de vehículos, reservas de espectáculos o restaurantes, servicios de guía o baby-sitter…) permite mejorar la calidad de su estancia, una mejor experiencia e incluso, para la propiedad, la monetización adicional de parte de estos encargos. Todo esto solo puede ser ofrecido si contamos con una plataforma donde se pueda producir la interacción directa del usuario con los proveedores de estos servicios, también integrados en ésta.
Aunque en la mayoría de los casos se asocia el alquiler de corta estancia con usos vacacionales, la realidad es que, sobre todo en entornos urbanos, los apartamentos turísticos pueden tener adicionalmente un uso profesional o de media estancia para formación, actividades comerciales o desplazamientos profesionales de entre uno a seis meses, ya que ofrecen flexibilidad en su contratación y un entorno más confortable (mayor amplitud, equipamiento y mobiliario doméstico, posibilidad de servicios comunitarios…) que un hotel y a un precio muy competitivo según temporada.
De vital importancia en la gestión de activos es el uso de estas herramientas por parte de gestores profesionales, y es que son las personas las que hacen que la tecnología resulte de provecho. De nada sirve una plataforma sin los recursos que coordinen, busquen mejoras y soluciones y asesoren a la propiedad de forma constante. Igualmente, la experiencia cliente de uso de los apartamentos no será la misma ni fidelizará sin la implicación de un buen gestor que interprete el feedback del cliente, implante mejoras y resuelva problemáticas.
Las herramientas nos ayudan a industrializar, a fijar procesos, a que no se nos escape nada, pero el interés, el conocimiento y la capacidad de resolución debe estar en manos de las personas.
En resumen, y siendo el segmento de alquiler de corta y media estancia uno de los que mas potencial desarrollo cuenta actualmente dentro del Flex Living, hay que destacar la importancia e intensidad de la gestión que requiere tal explotación, permitiendo que un buen momento de mercado o una moda sea de verdad un formato perdurable en el tiempo.
Para maximizar los resultados se debe combinar experiencia inmobiliaria (conocimiento de mercado, potencial de ubicaciones de corta o media versus larga estancia, pricing, canales de comercialización…) con el apoyo necesario de herramientas tecnológicas que permitan una interacción completa e integrada desde el usuario, el gestor y los terceros intervinientes en todo el proceso de gestión.
Es por ello que la apuesta de Mitra por la tecnología está basada en el conocimiento del mercado y la experiencia de los profesionales en la gestión de activos, lo que nos permite pivotar el uso de los activos gestionando desde el corto plazo al alquiler tradicional, pasando por diferentes formatos, siempre con el inquilino y la propiedad en el centro de la gestión, generando fidelidad en uno y rentabilidad en el otro.